武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　去年4月国家“限购令”出台，导致市民吴小姐和陈先生关于罗湖的一套住房买卖合同流产。买房者陈先生称自己属非深户，因“限购令”无法取得银行贷款;卖房者吴小姐则认为因为陈先生担心房价会跌，故以“限购”为借口违约，遂将其告上法庭，索赔20万元违约金。罗湖法院一审双方都不存在违约行为，吴小姐应退还陈先生定金2万元。吴小姐不服而上诉。昨日，此案在市中级法院二审开庭。

　　卖方向买方索赔违约金20万

　　2010年4月11日，吴小姐和陈先生在中介撮合下，签订了《二手房买卖合同》，约定将吴小姐位于罗湖的一套住房以99万元的价格出售给陈先生。双方还约定：买房者陈先生支付定金2万元，并在同月21日之前将首期款支付到指定监管银行的账户中，并向按揭银行提交按揭申请资料。如果买方没有按合同约定的期限履行义务超过5日，卖方可以解除合同，并要求对方按照转让成交价的20%支付违约金，或没收买方已支付的定金。

　　当日陈先生支付了定金2万元，并向广东发展银行田贝支行申请按揭贷款。同年4月26日，吴小姐和陈先生还签订了《房地产资金委托监管协议》，陈先生将首期购房款25万元存入该银行进行监管。但陈先生的贷款没有获得银行批准，银行给出的理由是：同年4月17日国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。陈先生并非深户，也没有提交社保和纳税证明，因此不符合银行的贷款政策。

　　同年7月26日，陈先生又来到中国邮政储蓄银行申请按揭贷款，但同样因为“限贷令”，加上吴小姐和他对已经监管在广发行的首期款资金转移未能达成一致，因此陈先生仍未能取得贷款。

　　同年8月，吴小姐将陈先生告上法庭。她认为因为陈先生怠于办理银行贷款，导致合同无法履行，请求法院判令陈先生支付合同违约金共计200475元。

　　一审：双方均不构成违约

　　一审开庭时，陈先生提出反诉，称因吴小姐拒绝配合其解除在广发行25万元首期款监管，导致他无法到邮政储蓄银行办理按揭贷款，请求法院判令吴小姐双倍返还其定金4万元，并解除目前仍在广发行监管的25万元首期款。

　　罗湖法院审理后认为，吴小姐和陈先生签订的《二手房买卖合同》属有效合同。但由于陈先生并非深圳本地居民，且不能提供1年以上当地纳税证明或社保证明，因此广发行拒绝了其贷款申请。此后陈先生又向邮政储蓄银行提出按揭申请，但吴小姐和陈先生不能就首期款交付问题达成新的一致意见，导致交易失败。

　　在此案中，涉案房屋买卖合同中约定了买房以向银行按揭贷款的方式支付大部分购楼款项。以此可以认定，双方签订合同时存在符合当时房贷政策的合理预期，后因2010年4月17日银行贷款政策调整，买方无法在约定的时间内取得预期贷款，可视为双方订立合同的基础丧失，合同不能履行不应归责于任何一方，买卖双方均不构成违约，无需承担违约责任。

　　该院遂作出一审判决：吴小姐应返还陈先生定金2万元，并配合陈先生办理在银行的25万元首期款资金监管解除手续。

　　二审：无力履约还是借口违约?

　　吴小姐不服一审判决，向市中院提起上诉。

　　她认为，即使是贷款新政出台后，陈先生也完全符合贷款条件，因为陈先生从2009年8月开始在深圳购买社保，到2010年7月已经购买了1年的社保。同月陈先生到邮政储蓄银行申请按揭时，已经符合缴纳1年以上社保的条件。她认为，陈先生因为贷款新政出台后担心房价会跌，所以故意不提供社保证明，想达到拒买房屋又不承担违约责任的目的。陈先生即使不贷款，也有足够能力购买该房屋，其拒不履行合同义务，已经构成违约，应该支付违约金。该房屋直到今年年初她才卖出，房价相比降低了十几万元，使她蒙受了损失。

　　陈先生则称，他2009年8月才来深圳，其社保是后来补交的。即使是补交了，但在合同约定的履行期限内，他也没有达到缴纳社保1年的时间，因此确实因为不符合条件而无法取得银行贷款。无论自己有无支付全部房款的能力，但合同约定是以按揭贷款的方式购房，他因国家房产新政无法取得贷款，并非自己故意违约。

　　法官主持了调解，但双方未能当庭达成调解。目前，此案仍在进一步审理中。