武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　□业主提原址重建和退一赔一等诉求

　　□专家称关键在于能否找到法律依据

　　8月8日，台风“莫拉克”以每小时15公里的速度向上海逼近。暴风雨前的宁静使得天气闷热而潮湿。

　　上午9点，记者在闵行区罗阳路小学看到，已有上百位莲花河畔景苑的业主聚集在接待室内。面对来自闵行区政府信访办、万科集团的接待人员，业主们情绪激动。“我们只是想要一个家。”心急如焚的业主们说。

　　原址重建需考虑多重因素

　　闵行区倒楼事故发生已一个多月，在各项工作有序推进的同时，购房人与开发商在赔偿方案上却迟迟未能达成共识。

　　7月11日，开发商公布了针对倒覆的7号楼业主的理赔草案。草案提出了A、B两套解决方案供业主选择。一是“解除预售合同，并向购房人承担赔偿责任”。倒覆楼房业主与开发商解除预售合同后，开发商除退还业主已经支付的房价款本金外，还将按合同约定向业主支付5%违约赔偿金。若违约赔偿金不足以弥补购房人差价损失的，开发商将对超出部分予以赔偿。

　　另一方案为“解除预售合同，并以小区未售住宅房屋置换”。业主与开发商解除预售合同后，以小区内其他未售住宅房屋置换原房屋，并与开发商重新签订预售合同。

　　然而，开发商一直强调的“合法、合情、合理”的方案并未得到7号楼业主的认可。业主普遍认为，开发商提出的5%违约金并不足以弥补房价上涨带给他们的损失。无论是按市场价赔偿，还是通过B方案的房屋置换，都已无法使他们拥有和原有楼房类似条件的住房。

　　7号楼业主由此提出“原址重建”的诉求。“既能让业主重获原有房屋，将损失减到最低；又能使开发商用最小的投入恢复房屋，履行合同；还能体现权为民所用的理念。”业主们表示，他们提出的这一方案是个“多赢”的解决方法。

　　对此，华东政法大学经济法学院院长吴弘指出，业主这一诉求虽符合合同法规定的继续履行需由非违约方请求、标的特定化、不违反法律等部分要素，但开发商是否有能力继续履行、事故发生地是否适宜重建也是必须要考虑的要素。“如果属于事实上不能履行的情况，便不能强制开发商履行，这可能要由司法作出判断。”

　　另有律师指出，根据法律规定，开发商必须在合同约定期限内整体交付房屋。而现在一旦对7号楼单栋房屋进行重建，势必会造成其余房屋业主无法在明年5月31日接收到开发商的整体交房，由此可能会引发更大的违约风波。

　　推倒重建关键在于法律依据

　　就在7号楼业主与开发商僵持不下的同时，未倒楼房业主也面临着同样的困境：开发商提供的方案并不能让他们满意。

　　在针对未倒楼房业主的善后方案中，开发商提供了3套可选方案。

　　方案一为“预售合同继续履行，适当让利，特定担保”。即业主继续履行合同，开发商以购房合同总价的5%进行让利。同时，由开发商引进有实力的公司，对购房者提供连带责任担保；

　　方案二为针对坚持要求解除合同的业主，提出了“有条件解除预售合同，退本返息”。开发商同意解除合同，但只退还本金及购房者已付房款的银行同期存款利息。

　　方案三为“第三方收购”。即由开发商引进一家有实力的公司，由该公司以2009年6月27日当日的市价收购购房者所退房屋。

　　然而这3套方案并未能完全消除业主的顾虑。一些业主表示，房屋倒覆的机理尚不明确，任何所谓检测都缺乏科学严谨性。为了业主的生命安全，他们提出了“推倒重建”的要求。

　　业主提出，开发商应将整个小区所有楼房推倒，请有一定资质的开发商按照原规划设计方案进行重建，并提供相应的责任担保。开发商要赔偿房屋总价的5%作为违约金，并承担一切因违约导致的赔偿费用。

　　“基于对居住安全的考虑，业主提出这一方案的心情是可以理解的。但诉求能否得到支持，关键在于能否找到相关法律依据。”上海社会科学院法学研究所研究员史建三对“推倒重建”表达了自己的看法。

　　由于双方签订合同时，并未考虑到这种特殊情况的发生，因而在赔付标准缺乏合同依据的情况下，房屋质量是否符合国家标准或行业标准便是能否“推倒重建”的关键。史建三指出，判断业主的诉求是否合理必须从利益平衡的角度出发，而不能仅以部分购房者的心态来代替法律及国家的质量标准。

　　退一赔一恐难获法律支持

　　在业主们提出的各类解决方案中，另一呼声较高的诉求是“退一赔一”。在一份由业主向开发商提供的《购房者关于退房索赔的框架性处理方案》中，业主们表达了对生命财产安全的顾虑，并表示退房是惟一选择，同时要求开发商给予合理的赔偿。

　　根据法律规定，若原合同因无法履行而解除，开发商理应退还业主已经支付的购房款，赔偿已开支的各项购房费用，还应补偿合同约定的房价与标的房屋目前市场价格之间的差价。但对于“退一赔一”的诉求，一些专家表示依据尚且不足。

　　根据我国消费者权益保护法的规定，只有一方当事人故意告知对方虚假情况、或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示等行为引发的民事责任才适用于“退一赔一”。而在我国的司法实践当中，个人向开发商购买商品房，一般不适用消费者权益保护法。

　　中国商法学研究会常务理事、复旦大学民商法研究中心主任胡鸿高表示，在这起事故中，没有证据证明业主与开发商之间所定的预售合同中存在欺诈行为。“根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第八条和第九条的规定，‘退一赔一’适用于一房两卖或隐瞒抵押等五种情形。本案的情况并不符合退一赔一的法定条件。”胡鸿高说。

　　据记者了解，在7号楼的41位业主中，目前已有17户倒楼业主愿意接受开发商的赔偿方案，其中8户业主已签订赔偿意向书，9户业主口头表示有意向签字。

　　而在近四百名未倒楼的业主中，有相当一部分业主希望相关部门抓紧时间对房子进行质量检测。“如果最终的检测结果认为房子确实有安全保障，消除了我们的心头之患，我当然选择搬进去住。”一位在场的业主说道。此外，还有十多位未倒楼的业主表示愿意考虑接受开发商的赔偿方案，以尽早解决问题。
法律168小张