武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

        【居间合同纠纷案例】违反合同义务赚取差价，房屋中介公司应退还中介费用

    【案情简介】

    上诉人(原审原告)：张箐、陈欣宁

    被上诉人(原审被告)：上海汇益房屋置换有限公司

    被上诉人(原审被告)：李强

    原告张箐、陈欣宁为与被告上海汇益房屋置换有限公司(以下简称“汇益房屋置换公司”)、李强房地产买卖居间合同纠纷，向原审法院提起诉讼。

    原告张箐、陈欣宁诉称：2001年8月4日，其在被告汇益房屋置换公司的网页上看到某房屋挂牌出售，遂找到汇益房屋置换公司表示欲以260000元购入该房，而该公司谎称卖方(即案外人刘均平)人在北京，坚持出售价为280000元，因其购房心切，遂同意以280000元成交。8月6日，其与汇益房屋置换公司签订《房屋预定合同》，当日支付定金10000元，约定在8月22日支付90000元，余款由组合贷款支付，其按期履行了合同。8月6日，汇益房屋置换公司向卖方刘均平谎称买方只愿出价260000元购房，刘均平因出售心切，遂同意以260000元成交。当日，汇益房屋置换公司与刘均平签订了《房屋委托代销合同》。显然，其依合同定购的是权属为卖方刘均平的产权房。8月9日，汇益房屋置换公司通知卖方刘均平与该公司的工作人员李强签订售价为260000元的《房地产买卖合同》，9月27日该公司通知其与李强签订买价为280000元的《房地产买卖合同》，汇益房屋置换公司从中非法牟利。据此，请求判令汇益房屋置换公司与李强退回多收的购房款20000元，支付违约金20000元。审理中，原告增加诉讼请求，要求汇益房屋置换公司双倍返还定金20。。。元，退回中介费2800元及多付房款造成的损失570元。

    被告汇益房屋置换公司辩称：张箐、陈欣宁所称均不是事实，是李强先从刘均平处买下房屋并取得产权证后，再通过其中介出售给张管、陈欣宁，其也提供了李强的产权证及合同。其提供的是居间服务，且提供了两次居间服务，行为均合法，张箐、陈欣宁的损失不存在，价款是双方合意的;违约金合同中无约定，且无违约行为，张箐、陈欣宁也取得了产权证、发票。定金是担保债权，收了10000元是交给李强，也冲抵了房款，不存在违约;至于张箐、陈欣宁支付的保险契约等是与李强买卖所产生的，不应由其承担。综上所述，不同意张管、陈欣宁的诉请。

    被告李强辩称：其与张管、陈欣宁订立的房地产买卖合同交易手续合法完整，张箐、陈欣宁无损失，因房价是明确的，也不存在违约金赔偿，故不同意张箐、陈欣宁的诉请。

    原审法院经审理查明：

    2001年8月6日，案外人刘均平与汇益房屋置换公司签订了一份房屋委托代销合同，合同约定：刘均平将其所有的房屋以260000元委托汇益房屋置换公司代销。同日，汇益房屋置换公司的工作人员李强与汇益房屋置换公司签订了置换房屋确认书一份，协议约定：李强委托汇益房屋置换公司购买系争房屋，成交价为260000元。汇益房屋置换公司当日开具了李强交付房款260000元及代理费1600元的发票。8月6日，原告张管、陈欣宁与汇益房屋置换公司签订了一份置换房屋预订协议，双方约定：张箐、陈欣宁委托汇益房屋置换公司购人系争房屋，成几交价为280000元，现金支付100000元，组合贷款180000元。本协议书签订之日，张箐、陈欣宁向汇益房屋置换公司支付定金10000元，该款在签订确认书时计人张箐、陈欣宁应付首期房款内，本协议收回，委托费按合同价额1%即2800元收取。双方明确出现下列情形之一的，违约方按定金罚则承担违约责任：(1)张管、陈欣宁中途反悔，不愿签订确认书的;(2)在张箐、陈欣宁委托范围内，汇益房屋置换公司未经张箐、陈欣宁同意，将张箐、陈欣宁预订的物业与第三方另行签订确认书的，汇益房屋置换公司双倍返还张管、陈欣宁已付定金。8月7日，张箐、陈欣宁向汇益房屋置换公司支付了定金10000元。8月9日，刘均平与李强签订了系争房屋的买卖合同，转让价款为260000元。8月10日，李强申请办理房地产转让交易手续。8月22日，李强与汇益房屋置换公司签订代销系争房屋的委托代销合同，双方确认房屋成交价为280000元。8月22日，张箐、陈欣宁与汇益房屋置换公司签订了置换房屋确认书，该协议对预订协议中房屋的坐落、价格、付款方式等作了确认，在违约责任中，双方约定：若因张箐、陈欣宁原因致使本合同无法履行，张箐、陈欣宁已付代理费不退。因第三方原因，致使本合同无法履行，张箐、陈欣宁已付代理费退还。买卖合同签订后，违约责任条款均以房地产买卖合同条款为准。同日，张箐、陈欣宁交付了购房款90000元、代理费2800元。8月24日，李强取得系争房屋的房地产权证。9月27日，张箐、陈欣宁与李强签订了上述房屋的房地产买卖合同，约定的转让价款为280000元。2001年一。月16日，张箐、陈欣宁取得房地产权证。张箐、陈欣宁为购房共支付了保险费1785元、担保费1995元、契税2100元，以上费用均以房价280000元为计算标准。审理中，张箐、陈欣宁提出以260000元作为计算标准，两人可少付保险费127.5元、担保费142.5元、契税150元以及多收房款的利息150元，上述费用总计570元。

    原审法院经审理认为：

    张箐、陈欣宁与汇益房屋置换公司签订的置换房屋合同，系双方自愿达成，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。依据该合同内容，汇益房屋置换公司已履行了为张箐、陈欣宁提供订立房地产买卖合同的媒介服务的义务，而李强取得诉争房屋产权的手续合法有效，其在取得该房产权后，与张箐、陈欣宁签订了房地产买卖合同，双方系自愿达成协议，且对各自的义务已履行完毕，张箐、陈欣宁已取得该房屋的权证并实际入住。汇益房屋置换公司与张箐、陈欣宁签订的协议中约定的价格与成交价格并未变更，所付定金已冲人房款总价中，张箐、陈欣宁所称的违约情况在合同违约金条款中未作约定，而李强并非房屋置换协议的当事人，故张箐、陈欣宁要求汇益房屋置换公司、李强赔偿违约金20000元、购房损失款20000元及双倍返还定金的诉请，缺乏依据，难以支持。汇益房屋置换公司提供媒介服务后，张箐、陈欣宁已购入了房屋，故张箐、陈欣宁要求汇益房屋置换公司退回委托费2800元的诉请亦难以支持。至于张箐、陈欣宁要求汇益房屋置换公司承担因购房支出的保险费、担保费、契税、利息等费用570元的诉请，缺乏依据，不予支持。

    据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、张箐、陈欣宁要求上海汇益房屋置换有限公司、李强赔偿购房损失款20000元、违约金20000元及双倍返还定金的诉讼请求，不予支持;二、张箐、陈欣宁要求上海汇益房屋置换有限公司退回委托费2800元、赔偿购房多支出的损失款570元的诉讼请求，不予支持。

    张箐、陈欣宁不服一审判决上诉称：汇益房屋置换公司、李强系恶意串通，提供虚假情况，人为造成两次中介、置换，损害了其利益，而使李强获益，故请求撤销原审判决，支持其在原审中提出的诉讼请求。

    被上诉人汇益房屋置换公司辩称：其先后为刘均平和李强，李强和张箐、陈欣宁实施了两次居间服务，促成了两次房屋买卖。居间服务、房屋买卖手续均合乎法律规定，并未提供虚假情况，张箐、陈欣宁预订的房屋是李强委托置换的，故请求驳回上诉，维持原审判决。

    被上诉人李强辩称：其与张箐、陈欣宁签订的房屋买卖协议合法有效，原判并无不当，要求驳回上诉，维持原判。

    二审法院经审理查明：原审法院认定的事实无误。

    二审法院经审理认为：

    汇益房屋置换公司与李强签订置换房屋确认书，同日又与张箐、陈欣宁签订置换房屋预订协议，现无证据证明李强于该日前已向汇益房屋置换公司预订系争房屋，可以认定汇益房屋置换公司同时就系争房屋接受了李强、张箐及陈欣宁的两份居间委托，汇益房屋置换公司关于李强先于张箐、陈欣宁预订的抗辩不予采信。张箐、陈欣宁签订置换房屋预订协议时，系争房屋的权利人系刘均平，李强并未取得系争房屋的产权证明，故汇益房屋置换公司提出的李强委托代为销售该房屋，既缺乏证据证明，也与常识及其自身的陈述相矛盾，不予采信。汇益房屋置换公司接受张箐、陈欣宁的居间委托，应当就有关订立合同的