武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　高房价已经成为了人们所积极关注的话题。为解决高房价问题，政府出台了一系列的政策性文件。先是限贷令，然后是限购令，都显示了政府在控制和打压高房价方面的决心。本文从限购令的出台背景、限购令的合法性、限购令的效果、限购令导致的房地产纠纷如何处理等方面，进行探讨，以帮大家解读限购令。

　　“限购令”是2010年4月30日北京出台“国十条实施细则”中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。这是全国首次提出的家庭购房套数“限购令”。

　　2010年9月30日晚，深圳市政府办公厅发布《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》，明确在本市实行限定居民家庭(包括购房人、配偶及未成年子女)购房套数政策。

　　2011年3月2日，深圳市规划国土委发布信息，该委将继续严格执行《关于进一步贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的补充通知》规定的商品住房限购措施。即对深圳户籍居民家庭，限购2套住房;对能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。该委对新闻媒体称：对于非本市户籍居民家庭购房时提供纳税缴纳证明的，必须符合最近连续缴纳12个月以上且不含补缴的条件。

　　限购令的合法性问题：

　　房地产买卖作为一种普通的民事交易行为，遵守民事交易的一般原则，即买卖自由、公平交易原则，同时还应当考虑到公共利益问题。当前，由于高房价已经严重背离了中国的基本国情，使得很多人现在是“望房兴叹”，民间的呼声是要求政府对高房价进行打压，可以毫不夸张地说：高房价已经给中国广大老百姓的生活带来了严重地影响!出于对社会公共利益的维护，政府出台限购令，不仅有其合理性，更具有合法性。

　　限购令的效果：

　　对于高房价的成因，我个人认为，主要是以下几点：一是地方政府的推动;二银行的大量放贷;三是中国老百姓的投资渠道较少，投资热钱进入了房地产市场;四是国家的土地法律制度所确立的土地所有权单一制度，导致城市周边大量土地不能流转;五是大城市的资源优势的过度集中。六是购买房屋的刚性需求。

　　由于政府并没有从根本上去解决高房价的成因，没有改变中国土地使有权取得的途径或者法律规定，所以限购令这个国家政策作为一种临时性的宏观调控手段，是无法从根本上去解决高房价的现状的。由此引出的问题，实际上就是头痛医头，脚痛医痛，而没有去除病根，到最后，还是无法控制和打压高房价。但是毫无疑问的是，限购令在一定的时间范围内肯定是能够打压高房价的!我个人认为，政府除了要有力执行限购令政策以外，还应当制定、执行一些配合限购令执行、实施的明确而又具体的规范性文件，以保障限购令的正确实施，并最终达到国家进行房价宏观调控的目的。

　　限购令所引起的房地产买卖合同纠纷的处理方案：

　　个人认为，限购令导致买方不能完成交易，属于“不可归责于双方的情形”，因为限购令的颁布，并不受当事人的主观意识控制，对于国家颁布的限购令，当事例既无法预见，也不能避免，和当事人有能力履行买卖合同而故意不履行合同，或者出于个人原因单方面解除合同所导致的合同违约，还是存在本质上的区别的。所以，如因限购令导致买卖合同不能履行的，不宜认定为商业风险，而应当认定为不可归责于双方当事人的情形。在此情况下，合同是可以解除且无须承担违约责任的。对于因此而解除买卖合同的，双方应当恢复到合同解除前的状况，即一方当事人依买卖合同取得的一方当事人的定金、预付款或者首期款等，应当退还给另一方当事人，但是不应当支付利息损失。

　　以上均为个人之见，如有不妥，敬请指正。