武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　核心内容：购买集资房是否受到法律的保护？下面，法律快车房地产小编通过一个真实案例，为您详细介绍有关集资房买卖效力的问题。

　　案件事实：潘某自有单位一套集资房，此房屋的开发商为重庆某开发公司，潘某欲将其集资房转让给李某，为此双方签订了《房屋转让协议》，协议约定，作为买方的李某支付房款的方式为：签订协议时支付10000元定金，待其与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同时，再付余款。

　　协议签订当日，李某向潘某支付了10000元的定金，后，当地房价上涨，潘某反悔，拒不履行《房屋转让协议》。刘某在多次催促无果的情况下，向法院起诉。在庭审中，潘某称，李某没有与开发重庆某开发公司签订正式买卖合同，李某存在违约，且双方的合同因涉及集资房，应认定为无效。

　　我作为李某的代理人，向法院举示了大量证据，证明潘某没有履行配合义务和合同主要义务，潘某自己反悔，应向李某承担损失。以下是代理意见。

　　一、李某依法依约履行了合同义务，不存在合同违约，相反，潘某没有按照合同约定履行义务，应当赔偿李某的经济损失。

　　(一)双方于2007年2月15日签订了《房屋转让协议》，在该协议签订当天，李某依约向潘某交付了10000元的定金。

　　(二)潘某在收取定金后，并没有按照合同约定履行自己的义务。

　　1、如果说潘某在与李某签订《房屋转让协议》时，已经交清了房款，对于潘某单位，潘某是享有购房资格的主体，对于开发商重庆某开发公司，潘某是房屋买卖一方即买方的主体。也就是说即使原、潘某双方签订了《房屋转让协议》，如果潘某不履行该协议，则李某并不能自动成为涉案房屋的购房人或买方主体。

　　2、作为潘某单位之外的第三人李某来说，如果潘某不履行其购房资格的转让行为，李某是无法与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的，因此，潘某资格转让是前提，潘某必须有证据证明将其单位内部的购房资格和与重庆某开发公司之间的买方资格已经转让给了李某的证据，比如：潘某单位对李某作为购房资格认可或同意的事实，以及重庆某开发公司认可或同意李某作为房屋买卖双方中买方的主体资格。

　　3、如果按照正常程序，一般是先由潘某向单位申请，将购房资格由潘某换成李某，单位再将名单报与开发商重庆某开发公司，潘某向重庆某开发公司出具同意转让手续后和重庆某开发公司同意后，才由潘某与重庆某开发公司签订正式房屋买卖合同。

　　4、《房屋转让协议》只是对购房资格转让的约定，再说详细一点，即双方对购房资格转让的要约和承诺，潘某承诺将其涉案房屋的资格转让给李某，是否将此承诺兑现，是潘某的合同履行行为，将合同的约定或承诺视为合同的履行，实为常识性的法律错误。

　　(三)关于《房屋转让协议》条款的分析

　　1、关于第三条第1条中，“甲方(潘某)向乙方转让该房，由重庆某开发公司与乙方(李某)签订《商品房买卖合同》”。

　　从此条看的出，潘某转让房屋义务在先，实际上也只有潘某转让了其购房资格，李某才有机会和可能与开发商重庆某开发公司签订《商品房买卖合同》。潘某履行转让行为不仅是合同的先义务行为，更是其后李某与开发商重庆某开发公司签订正式买卖合同的条件和前提。

　　2、第四条第2条中，“乙方(李某)与重庆某开发公司签订商品房买卖合同时，乙方(李某)向甲方(潘某)支付房款叁拾陆万元整”。

　　此条是关于李某支付房屋的约定，乙方支付房款的时间是在李某与重庆某开发公司签订买卖合同时，是对乙方合同义务的约定，在李某没有或不能与开发商重庆某开发公司签订买卖合同的情况下，李某当然有权拒付款项。

　　综上，涉案房屋的购房资格人是潘某，在约定潘某将其购房资格转让给李某的情况下，如果潘某不履行转让资格之合同行为，是为潘某的违约在先。潘某不但不认识到其错误行为，其违约不但造成李某无法与重庆某开发公司签订买卖合同，更使李某的合同目的难以实现，给李某造成了巨大的经济损失。