武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

        2005年7月25日，业主徐女士与京城某房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，约定房地产开发公司于2005年11月30日交房，并于交房后365日之内为徐女士办理商品房的产权证。    2005年11月30日，该房地产公司按照合同约定通知了徐女士验收房屋并办理了入住手续，徐女士入住后一直催促开发商尽快办理房屋产权证，开发商却以各种理由推诿，并称只要在365日为徐女士办理了产权证都不算违约。到了2006 年12月1日，开发商仍未办理房产证，又以合同约定的365日内办理产权证是指365个工作日内办理为由，让徐女士继续等待。徐女士不认可开发商的这种解释，多次找开发商要求尽快办理产权证，否则将就拖延办理产权证的事实诉诸法律，要求开发商赔偿迟延交房的违约金。

    开发商认为，其已按合同约定的期限按时交了房间钥匙，徐女士也办理了入住手续，其不存在延期交房的违约责任；其办理产权手续必须双方共同到房产部门办理，其不能办理产权手续，是徐女士没有提供契税等办理产权证所需的手续，所以没有办理，责任不在开发商。

    2007 年7月，徐女士将该房地产开发公司告到海淀法院，要求开发商立即办理房屋产权证，支付自2006 年12月1日至产权证实际办理之日止的延期交房违约金。

    在审理过程中，房地产开发公司辩称其已按合同约定期限履行了交房义务，徐女士已实际使用房屋，产权证没能办理下来并不影响徐女士居住，徐女士不存在损失，故其不应承担迟延交房的违约责任。

    法院审理后，判决开发商于判决生效后10日内办理房产证，并承担延期交房违约责任，违约金按合同约定的方法计算，从2006 年12月1日至房产证实际办理之日止。

    法官释法：

    我国《合同法》第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。该条款确定了合同履行必须遵循全面履行的规则。当事人未能全面履行合同约定或法定义务，则应承担违约责任。全面履行不但包括内容上的完整还包括时间上的及时。

    在本案中，徐女士与某房地产开发公司签订的商品房预售合同约定的交房条件是，该公司于2005年11月30日通知徐女士办理入住手续并交付房屋钥匙；且该公司在交房后，在365日之内办理新建商品房初始登记手续，取得整个楼宇的房地产权证（大产证），双方正式签订《房屋交接书》，将徐女士购买的该套房屋过户给徐女士，为徐女士办理房屋产权证（小产权）。

    徐女士虽然与房地产开发公司进行了房屋验收，并办了入住手续，实际使用该房至今，但徐女士取得房屋的钥匙，该公司的交房义务并没有履行完毕。因为按照合同约定，该房地产开发公司未能在365日之内进行新建商品房的初始登记，没有消灭该房屋设定的贷款抵押，未缴纳房屋维修基金，未能与徐女士签订《房屋交接书》，并将房屋产权转移给徐女士；因而法院认定该房地产公司违反了合同约定的交房条件，应当承担违约责任并支付违约金。

    需要提醒购房者注意的是，在房地产交易中，交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念，但在物权法的意义上，房屋作为不动产，其交付必须进行过户登记，否则，即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有权，只有开发商将产权过户到购房者名下，才算在法律上真正取得了房产所有权。因此，在商品房买卖交易中，开发商履行交付房屋的义务，除了实际将房屋钥匙交付业主，给业主办理入住手续之外，还包括办理完交纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续，完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务。这也是本案判决，业主实际入住后开发商拖延办理产权证亦应赔偿迟延交房违约金的法律原因。