武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

国家房贷政策调整能否作为解除合同之依据

 

这个案件和本人在深圳代理的案件的判决相互验证，本人认为这两个案件的二审法院的充分考虑了当事人对国家政策的遇见能力和国家政策对合同履行的影响。依据诚实信用原则判决解除合同符合法理依据。为了当事人对类似案件有国家充分的了解，特此转载。本人代理的案件请参见http://www.csls110.net/hetong/696.html，可以比较两个案件的情况。

 

来源:中外民商裁判网    作者：金锦城 张雪洁

 

购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。

 

 

  [裁判要旨]  银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，当事人签订房屋买卖合同时均不可预测。购房人确有证据证明其因银行房贷政策调整而无法履行付款义务，且合同没有明确约定即使购房人无法获得银行贷款也应承担继续履行合同义务的，可参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定处理，允许当事人解除合同，购房人不承担违约责任。

 

 

    [案情]

 

    上诉人(原审被告)：梁兆泉。

    被上诉人(原审原告)：胡广勋。

 

 

    2010年4月12日，梁兆泉与胡广勋签订房地产买卖合同，主要内容是：梁兆泉将涉案房产转让给胡广勋，转让价格为42万元。胡广勋先付定金2万元，剩余40万元分两笔支付：胡广勋在双方转名当天支付8万元，剩余32万元等胡广勋在银行办理按揭后，由银行直接将剩余金额转账给梁兆泉。胡广勋在订约当日向梁兆泉支付了定金2万元，但因银行未能贷款32万元给胡广勋，致使合同不能履行，涉案房产亦未移交给胡广勋。

 

 

    2010年6月10日，胡广勋提起诉讼，请求判令梁兆泉向其返还定金2万元。

 

 

    [审判]

 

 

    广东省佛山市顺德区人民法院经审理认为，根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第115条的规定，合同法上的定金罚则实际上是对不履行合同的当事人一方的制裁，属一种民事责任方式，而民事责任以过错为原则，因此除法律另有规定外，只有在合同因一方当事人的过错造成不能履行或不完全履行时，才可适用定金罚则。按照合同约定，购房款中的8万元应在银行审批同意贷款32万元后支付，余款32万元亦是在银行同意贷款后由银行直接支付给梁兆泉，故双方约定付款和办理过户手续的时间，均以银行同意贷款32万元给胡广勋为前提。由于国家房贷政策变动，银行未能以涉案房产为标的办理按揭并提供贷款32万元给胡广勋，导致房屋买卖合同不能履行，属不可归责于双方当事人的原因，双方均不存在过错，故本案不适用定金罚则。胡广勋要求粱兆泉返还定金2万元，合理合法。故判决：梁兆泉应于判决书生效之日起10日内返还胡广勋定金2万元。

 

 

    宣判后，梁兆泉不服一审判决，提起上诉。

 

 

    广东省佛山市中级人民法院经审理认为，本案银行未能向胡广勋提供32万元贷款，并最终导致胡广勋未能继续履行合同，胡广勋对此并无过错。且涉案买卖合同并未明确约定即使胡广勋无法获得银行贷款，也应承担继续履行支付房款义务、不得因房贷政策调整而免除其违约责任等内容。梁兆泉上诉主张有权收取2万元定金不予返还，理据不足，不予支持。此外，银行房贷政策调整是政府为加强房地产交易进行的政策调控，该调控政策何时出台以及具体内容如何，均是当事人签订合同时无法预知的。虽然涉案合同签订于2010年4月12日，迟于国务院发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的时间(2010年1月7日)，但各地银行落实政策的具体时间并不一致，因此，胡广勋无法取得银行贷款进而无法继续履行合同，不可归责于胡广勋，判决：驳回上诉，维持原判。

 

 

    [评析]

 

 

    一、因国家房贷政策调整导致房屋买卖合同无法履行，当事人能否解除合同?

 

 

    为加强房地产市场交易、稳定房价，国务院继2010年1月7日出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)后，紧接着于4月17日发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号)(简称“新国十条”)，要求各大银行实行更为严格的差别化住房信贷政策，在首付比例、贷款成数、贷款利率、停发第三套住房贷款、提高异地购房贷款条件等方面对银行信贷政策产生较大影响。大批购房者以未能如期获得银行贷款、且不能归责于买方为由要求解除合同，出卖人返还定金或已付购房款，而出卖人则以购房人未能依约支付购房款为由，要求购房人承担违约责任，等等，遂引发了大量纠纷。对于此类纠纷如何处理，实践中存在四种观点。

 

 

    第一种观点认为，银行房贷政策调整属于不可抗力，应当解除合同。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力可能导致合同不能履行、不能完全履行、迟延履行。当事人由于不可抗力的原因导致合同目的不能实现，产生的解除权是法定解除权。银行房贷政策的调整对于普通购房者来说确实属于事先无法预见且不能避免的客观事件，因为房价过高，很多购房者也无法凑足相应的购房款，事实上也属于不可克服，因此应属于不可抗力，可以解除合同。

 

 

    第二种观点认为，银行房贷政策调整属于情势变更，可以解除合同。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条的规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的。非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。银行房贷政策调整是购房人订立房屋买卖合同时所无法预见的不属于商业风险的重大变化，若要求继续履行合同对其明显不公平，故购房人请求解除合同，于法有据。当然，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发[2009]40号)的规定，法院在实践中应严格适用情势变更原则。

 

 

    第三种观点认为，银行房贷政策调整属于商业风险，当事人不可据此解除合同。