合同纠纷works

您当前所在的位置：首页 合同纠纷 商品房买卖合同纠纷理论与实务

商品房买卖合同纠纷理论与实务

来源：武汉合同律师——湖北济楚律师事务所   网址：http://www.htlawwh.com/   时间：2016-08-20 15:08:46

分享到：0
大家好:
今天很高兴和大家共同学习商品房买卖合同纠纷中的若干法律问题.在商品房买卖过程中,出现了许多纠纷,为此,最高人民法院于2003年出台了<<关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释>>.今天,我们将围绕此解释,结合实践中的具体案例,争取从买方和开发商双方的角度,详细地为大家讲解,以期避免此类纠纷的出现.
一.商品房买卖合同.
1.定义:是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.
2.特征:
(1)出卖人的法定性,特定性:商品房的卖方只能是具有资质的房地产开发商.而单位,村委会出卖的房屋均不是商品房.
(2)房屋的商品性:商品房是为进入商品流通领域获取利润而开发建设的房屋.而经济适用房,房改房,私有房屋虽也可在房地产市场交易,但上市交易要受国家相关政策的限制.
(3)出售行为社会化,公开化:商品房是向社会不特定的人出售的房屋.而开发商建设的经济适用房则受政府各方面的调控,不是向社会公开出售的.
3.商品房买卖合同不同于房屋委建合同；商品房预售合同不同于期货交易合同,也不同于商品房交易预约合同(认购书)
4.赵律师认为,从买房人的角度,最好能请名陪购律师,在签订合同前一定要查验开发商的相关证件,如:营业执照,建设土地规划许可证,建设工程规划许可证,施工许可证,商品房预售许可证等:一定要认真审查商品房认购书以及商品房买卖合同的相关条款,可要求开发商增加或减少相关条款,以避免可能存在对买方不利的法律风险.
5.赵律师认为,从开发商的角度,最好能利用法律规定的格式合同,如建设部,国家工商局发布的<< 商品房买卖合同示范文本>>(GF—2000—0171).
二.商品房认购书.
1.商品房买卖认购,订购,预订等协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署预售或买卖房屋之前所签订的文书,是对双方交易房屋有关事宜的初步确认.内容一般包括:双方当事人的基本情况,房屋基本情况,签署正式合同的时限约定等.性质为商品房买卖预约合同,而非正式买卖合同.是开发商在取得预售许可证之前和买房人所签定的预约合同.
2.如果认购书具备<<商品房销售管理办法>>第16条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为正式的商品房买卖合同.
<<商品房销售管理办法>>第16条规定:商品房买卖合同应当明确以下内容:(1)当事人名称或者姓名和住所,(2)商品房基本状况,(3)商品房的销售方式,(4)商品房价款的确定方式及总价款,付款方式,付款时间,(5)交付使用条件及日期,(6)装饰,设备标准承诺,(7)供水,供电,供热,燃气,通讯,道路,绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益,责任,(8)公共配套建筑的产权归属,(9)面积差异的处理方式,(10)办理产权登记的有关事宜,(11)解决争议的方式,(12)违约责任,(13)双方约定的其他事项.如果认购书具备了上述主要条款,则应当认定本约,而非预约.
开发商已经收取了部分购房款,而不用全部收受,即可认定为正式的商品房买卖合同.
3.认购书中一般都约定了定金作为订立商品房买卖合同的担保,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照担保法中关于定金的规定处理,即因买方的原因未能订立买卖合同的,定金不用返还,因卖方的原因未能订立买卖合同的,已交付的定金卖方要双倍返还买方.但如果是因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.合同中的订金,押金等不能认定为定金,但如果写明买受人违约不退还,出卖人违约双倍返还的,则应当认定为定金.
4.赵律师认为,作为买房人和开发商一定要注意双方所签订的合同是预约合同还是买卖合同,区分两者的标准是合同条款是否具备了<<销售管理办法>>第16条中规定的主要条款.双方还要注意认购书中约定的是定金还是订金,押金,区分的标准是字眼以及是否适用定金罚则.
三.商品房预售合同.
1.商品房预售条件:<<城市房地产管理法>>第44条规定了商品房预售必须具备的4个条件:(1)已交付全部土地使用权出让金,(2)持有建设工程规划许可证和施工许可证,(3)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的奖金达到工程建设总投资的25％以上,并已确定施工进度和竣工交付日期.(4)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明.但应当注意,开发商是否具备此四个条件不是商品房预售合同是否有效的依据.这只是行政部门是否为开发商颁发预售许可证的条件.不能因为开发商不具备此四项条件,而认定所签订的商品房预售合同无效,只要开发商取得了商品房预售许可证,其所签订的商品房买卖合同就是有效的.人民法院不应当对开发商是否具备四个条件进行实质审查,只要查明开发商有预售许可证即可认定合同有效.
2.开发商未取得商品房预售许可证明,与买房人订立的商品房预售合同,应当认定为无效.因合同无效给买房人造成的损失,应当由开发商承担.
3.但如果在起诉前开发商取得了商品房预售许可证明的,可以认定商品房预售合同有效.
4.商品房未按照法律,行政法规规定办理登记备案手续的,不能请求确认合同无效.如果双方约定以办理登记备案手续为预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.比如买方已经交付了订金,开发商已经接受了,则应当认定双方的合同已经生效.
5赵律师认为,作为买房人应当在签订买卖合同时一定要审查开发商是否具备预售许可证,如其没有则不能签订合同,否则签订的合同不受法律保护.买房人一定要要求开发商对预售合同进行备案,按照物权法的规定叫预
6.赵律师认为,.作为开发商一定要在具备预售许可证的条件下才能对外销售房屋,否则会构成对买房人的欺诈,要承担已交房款双倍的返还责任.
四.销售广告的性质.
1.一般地来说,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,而不是要约,更不是合同条款.
2.但如果开发商就商品房工发规划范围内的房屋及相关设施所作出的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,也应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.商品房以及基础设施包括供暖,供电,供水,小区景观,小区内道路,停车场等等.
3.赵律师认为,作为买房人应当保留开发商销售广告和宣传资料,以便在商品房交付时如不符合其宣传资料和广告,可作为证据向开发商主张违约责任.
4.赵律师认为,作为开发商不能作虚假宣传,其宣传广告中一定要注意用语,对房屋及公共配套设施确切,明白的说明,一定要得到履行,否则要承担相应的违约责任.这里还要注意,开发商在政府批准建设规划和施工方案以后,不能擅自改变规划和设计,即使是报经行政主管部门批准而改变的,也构成了违约,应当承担违约责任.对于销售广告中过分的商业吹嘘以及对商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传,如未订入合同中,则不应当视为合同内容.但也应当承担一定的缔约过失责任.如”理想居所,置业首选旺地,升值潜力不可限量”等.
五.合同登记备案的效力.
1.我国<<城市房地产管理法>>第44条第2款规定,”商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案.”这是一种行政管理法规,并非合同有效与否的标准.如果商品房买卖合同一方当事人以预售合同未按法律,行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持.
2.但如果当事人在合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,此约定就是有效的,应当从其约定.这里法律充分尊重了当事人的意思自治。但如果一方已经履行了主要义务，对方已经接受的除外。比如双方约定了合同备案登记时生效，但买方已经向开发商交纳了大部分房款，此时虽然还没办理合同登记备案手续，预售合同也已经生效。这和〈〈合同法〉〉第36条的规定是一致的。
3．赵律师认为，对于买房人来说，预售合同的登记备案手续非常重要。这在《物权法》中被称为预告登记。首先，预告登记后，预购人就有了物权法上的保障。第三人将不能再以善意第三人的名义购得该房。其次，预告登记后，预购人还可以对抗商品房建设施工承包单位的对该工程折价或指拍卖价款的优先受偿权。〈〈合同法〉〉第286条规定，发包人逾期支付工程款的，承包人对该项工程具有优先受偿权。根据最高人民法院相关司法解释的规定，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。因此，买房人可委托律师查询开发商是否办理了相关的预售合同登记备案手续。
4．赵律师认为，对于开发商来说，尽快为预购人办理登记备案手续也是非常重要的。如果预售人为了自己的利益不正当阻止条件的形成，应当视为条件已成就。比如合同约定以办理登记备案手续为合同生效的条件，但由于商品房附近新修了高速公路导致房价狂涨，开发商见状就一直拖着不去办理预售登记备案手续，实际上是想阻止条件的成就，对这种情况就应当认定为所附条件已成就，开发商就要承担相应的违约责任。
六．

律师文集works

more

联系我们contact

more

  • 范正武 点击这里给我发消息
  • 18164268466
  • 81803772@qq.com
  • 湖北省武汉市汉阳区马鹦路191号季佳·里美好广场2908室