武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　房产公司由于逾期多年仍未交房，被业主方代表告上法庭。省高院日前二审判决了一件涉及439户购房者的房屋买卖合同纠纷案，判令不按约交付房屋的保定市春雨房地产开发有限公司给付购房者违约金5435万余元。

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　　1 房产公司逾期未交房

　　据了解，原告保定市工商局于2001年10月8日与被告保定市春雨房地产开发有限公司(简称“春雨公司”)签订《售房协议》，帮助该局439户职工购买本市朝阳小区商品住宅楼7.3万平方米。双方约定交工时间为2002年8月30日，如不按时交工，春雨公司每日按购房总造价万分之三向保定市工商局缴纳违约金。后双方又签订了一份《补充协议》。协议签订前后，保定市工商局陆续将439户职工的3450万元购房款支付给春雨公司。

　　之后，因拆迁户未能按计划搬出，春雨公司无法全面进场施工。至2005年11月底，房屋仍未竣工并交付使用。

　　2006年，双方就改建高层住宅进行协商。春雨公司提交住宅楼平面图纸一份，保定市工商局一副局长在平面图签署“同意此 户型设计”的意见后报局长审定，局长签署了“同意”的意见。但因价格等主要内容未协商一致，双方一直未就改建高层住宅事宜签订书面协议。

　　2 房产公司被判给付违约金

　　保定市中级人民法院认为，原、被告于2001年10月8日签订的《售房协议》及10月10日签订的《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，双方应依约履行。被告未依约定按期向原告交付房屋，已构成违约，应当按双方协议约定的标准承担违约责任。

　　法院判决，被告保定市春雨房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告保定市工商行政管理局购房款3389万元，按售房协议约定给付原告违约金

　　(违约金每日按购房总造价7884万元的万分之三计算，自2002年8月31日起至款付清之日止)。

　　3 省高院驳回房产公司多项诉求

　　春雨公司提出上诉，认为工商局不是本案适格的诉讼主体;导致最初售房协议未能顺利履行的原因为不可抗力;双方已协商变更了合同主要内容，形成高层住宅订购合同关系且正在履行中;一审判决上诉人支付高额的违约金，没有法律依据。

　　河北省高级人民法院认为，从售房合同的签订到合同的履行其主体均是工商局与春雨公司，春雨公司称工商局不是本案适格原告的理由，缺乏依据，不能成立;拆迁问题是春雨公司进行房地产开发建设必须解决的问题，春雨公司以不能按时交房是因为发生了无法拆迁不可抗力的事由来抗辩不构成违约，缺乏依据，不能成立;双方虽有建设高层建筑的意向，但尚未正式达成变更原协议而同意购买高层建筑的具体协议条款。春雨公司以双方已经就购买高层建筑达成新协议，拒绝以《售房协议》和《补充协议》确定双方责任的上诉请求，不能支持;至今的房价已经是原来房价的3至4倍，双方合同违约金的约定并不构成违约金约定明显过高的情形。

　　自双方协议约定的交房时间2002年8月31日至起诉之日，春雨公司仍未交房，其已构成根本违约，鉴于工商局已请求解除合同，故本案应当解除双方房屋买卖合同关系，春雨公司应当承担违约责任。

　　省高院依法作出判决，维持保定市中级人民法院(2010)保民一初字第00084号民事判决第一项、第二项、第四项;变更该判决第三项为：保定市春雨房地产开发有限公司给付保定市工商行政管理局违约金54352296元，并自2008年12月17日始至本判决之日止，保定市春雨房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率向保定市工商行政管理局支付3389万元购房款的利息;如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。