武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

案例：

商品房购房合同起纠纷

2008年3月上旬，消费者章某等三人到诸暨市消费者权益保护委员会，投诉称：他们三人分别从本市某房地产开发公司一楼盘购得同一单元的商品房, 因产权登记面积比购房合同约定面积少6平方米，超过法律规定的总面积3%的误差上限，他们认为房地产开发公司涉嫌合同欺诈，根据国家有关法律法规的规定，均一致申请主张权利，要求房产商退还多收购房款并返还多收房款利息，并要求对缺少面积超出3%绝对值部分予以加倍赔偿。

市消保委工作人员接到投诉后，当即约来该房产商代表，要求纠纷双方先予以协商。

在消费者与房产商协商过程中, 房产商辩称已在签订的《商品房买卖合同》中对其中的第五条第四款第1项前打上“×”的标记，做了否定的约定，并在该条的第2项双方自行约定栏上已经注明：“住宅地上贮藏室，建筑面积最终按房地产产权登记机关实测为准，每平方米价格保持不变，总金额按实测面积调整”等内容，故不需承担赔偿责任。

而消费者章某三人则不约而同对该《商品房买卖合同》的签订过程和约定的表述形式提出质疑：一、对合同中第五条第四款第1项前打上“×”的标记的行为，这是销售方在买受人完全不知情的情况下的单方面作为；二、这种在非选择性条款前打“×”标记作为删除的意思表示，明确违反了“商品房买卖合同说明”中第五条所述的规范要求；三、第五条第四款第2项双方自行约定一栏“总金额按实测面积调整”的表述未对面积误差比绝对值超出3%部分的赔偿作出具体约定。

在调查取证过程中，消保委工作人员发现，房产商未能提供其他补充约定，而由买受人提供的商品房买卖合同中，也确实只在第五条第四款第1项的数字序号“1”字上用笔打了一个小“×”以示对该项内容的否定。同时，在第2项“双方自行约定”栏内也未对面积差异的处理作出文字表述。

分析：

面积误差比不能超过3%

市消保委有关人士分析，根据《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》和最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的具体规定，房产商的合同存在几方面的问题：

一、《商品房买卖合同》的第五条第四款第1项中关于面积误差“3%”上限的规定，是基于《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条“双倍赔偿”原则的具体体现，是出卖人在出卖商品房时应当承担惩罚性赔偿责任的一种情形，这种规定既保护了作为弱势群体的消费者，又使不良开发商受到了应有的惩罚，从而在受害人和不良房产商之间得到有效平衡，使惩罚性赔偿制度控制在一个合理限度，无疑会促进社会诚信和房地产市场的相对健康发展。

二、就销售合同的填写，《商品房买卖合同》中的页首已作了明确的规范填写说明，说明第三条：“……合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”。说明第五条：“对合同文本[ ]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定[ ]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×,以示删除。而该合同第五条第四款第1项中无上文所述的“空格部位”，该项约定是既定的而非选择性的内容，故即使打上“×”也应视作无效。

三、《浙江省实施<中华人民共和国消费者权益保护法>办法》第二十八条第二款规定：“商品房建筑面积、使用面积……可以约定相应的误差幅度或者调整范围并在商品房销售合同中标明。”而在该合同中，出卖人未就面积差异的处理作其他约定。

四、最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；