武汉合同律师——湖北济楚律师事务所

　　一、农村土地使用权流转的含义

　　从广义上说，土地的流转包括土地权利流转的两级市场，一级市场主要是所有权人对于土地使用权的流转即土地的出让市场。二级市场主要是在一级流转的基础之上进行的第二次土地使用权的流转即土地的转让市场。在我国由于所有权本身不能流转，所以土地流转的一级市场主要是在所有权基础上的使用权的流转。一级土地市场的流转方式主要有土地使用权的出让（包括协议和拍卖二种方式）、出租、确权、承包。 而承包经营的方式却又是中国农村集体土地的主要经营方式。所以在此基础上的二级土地市场也必然是以承包经营权或基于此而派生的权利的让与为主。此即农地使用权的流转。

　　农地使用权的流转至少包括有两层含义，一层是不改变承包经营合同的合同主体，土地承包经营者在此基础上订立一个土地使用权的流转合同，仅将土地使用权让与他人，并收取类似于地租性质的收益。如土地承包经营权中的土地使用权的转包、入股、租赁。二层是承包经营者将土地承包经营合同与基于合同而产生的土地使用权一起让与他人，自己退出原有的土地承包经营合同。如土地承包经营权的转让、互换、抵押和继承。

　　二、农地流转中存在的问题

　　（一）农村土地承包经营的产权不明确。由于集体土地所有权主体的多元化，以及主体的虚位，导致在此基础上产生的土地承包经营权缺乏明确的利益主体，以致于农民和村集体在事实上并不将所承包的土地的权利作为一项特定的财产加以利用。在第二轮承包过程中出现的土地抛荒现象说明：产权主体各方都可以不同程度地存在“搭便车”行为，导致土地使用权流动没有内在的驱动力。 但是当土地上的效益不高时，便无人对此加以管理，恢复或挖掘土地的市场潜力。这时土地就在无形中被束之高搁，浪费了本来极为有限的土地资源。

　　另一方面，在第一轮的均田承包后，各地区的土地调整频繁，承包经营者对于土地使用权的安全性缺乏信任。所以这种土地使用权天生的权利暇疵也极大的阻碍了土地使用权的正常流转。

　　（二）缺乏相应的市场流转机制。要想形成良好的土地市场，不但要有供需双方，还需要一定的中介机构。集中表现在以下几个方面：

　　缺乏土地承包经营权或使用权交易的组织机构。在现在的农村市场体系尚不完备的前提下，农民对于土地权利交易的信息较为闭塞。土地使用权的流转是通过一种大海捞针式的选择机制来实现的。这显然不能满足最为基本的土地流转的供求信息反馈。不但会影响到土地使用权流转的速度，也会影响到土地资源的合理配置。土地交易只能在小范围内进行。

　　缺乏相应的土地价值评价机构。土地是价值较大的不动产，而且是一种有限资源。所以对于土地权益的合理估价是土地流转的一个必不可少的过程。但是由于这一中介机构的缺乏，使土地流转的透明度减少。再加上土地流转监管机构不健全。各种不正当的土地流转就有更大的可能性。土地产权价格体系不建立，土地使用权的商品性就不可能明确的通过市场表现出来，就不可能通过土地权利的流转在大范围内实现市场的调整。